Vender una propiedad en España puede resultar abrumador, ya que hay que tomar muchas decisiones que pueden suponer un ahorro o un gasto importante. Además, vender una propiedad puede llevar bastante tiempo. En este artículo, le daremos algunos consejos sobre cómo vender su propiedad en España.
Cómo vender una propiedad en España en 20 pasos
How to sell a property in Spain in 20 steps
1. Decida si desea vender su negocio o no.
Hay varias razones por las que alguien puede decidir vender su propiedad. Mudarse por motivos laborales, el deseo de reducir el tamaño de la vivienda o la necesidad de una casa más grande son algunos de los motivos posibles. Otra razón podría ser que haya heredado una propiedad en España y no viva allí. También es posible que haya comprado una vivienda vacacional con la intención de venderla más adelante.
Las razones para cambiar de opinión son igual de numerosas. Quizás pueda ampliar la propiedad con una nueva habitación, alquilarla, comprar otra o esperar un poco porque los precios inmobiliarios están subiendo. Sin embargo, calcular el momento adecuado para invertir en el mercado inmobiliario español es complejo y depende de la región.
En cualquier caso, si no está satisfecho con su situación actual, vender puede ser la mejor opción para usted.
2. Considera la situación financiera.
Echa un vistazo a tu hipoteca, deudas y otras obligaciones financieras relacionadas con la propiedad en España. Tendrás que tener en cuenta todos estos factores a la hora de decidir si vender o no.
Además, considere cuál es el valor de la propiedad y cuánto necesitará obtener por ella para cubrir los gastos. También puede consultar a un agente inmobiliario profesional que le informe del valor actual de su vivienda en el mercado.
Es difícil estimar el precio de una propiedad sin ponerla en venta. Sin embargo, hay algunos métodos que puedes utilizar para hacerte una idea general. Busca propiedades similares en la zona que se hayan vendido recientemente o consulta el precio medio por metro cuadrado en tu ciudad.
Si tiene pensado solicitar una nueva hipoteca para comprar una nueva propiedad, deberá tener en cuenta cuánto obtendrá antes de vender su propiedad.
3. Decidir alquilar una propiedad o adquirir una nueva.
Piensa en lo que quieres hacer después de vender tu propiedad. Si vendes el lugar donde vives, debes pensar dónde te vas a mudar. ¿Vas a comprar una nueva propiedad o vas a alquilar un apartamento o una casa?
Piensa en el lugar donde te gustaría vivir y busca algunas opciones para no tener que buscar a toda prisa un nuevo lugar donde vivir una vez que hayas vendido tu propiedad.
Después de vender tu propiedad, es aconsejable alquilar una vivienda durante un tiempo hasta que encuentres la casa perfecta para comprar. De esta forma, no tendrás que tomar una decisión precipitada y podrás tomarte tu tiempo para buscar la propiedad adecuada. Tendrás que tener en cuenta los gastos de mudanza y si merece la pena trasladar tus pertenencias.
4. Elija un agente inmobiliario para vender su propiedad.
Una vez que haya decidido vender su propiedad, debe elegir un agente inmobiliario. Es fundamental que investigue y encuentre un agente con experiencia en la venta de propiedades en su zona.
El agente te ayudará a poner tu casa en venta y te aconsejará sobre cómo aumentar las posibilidades de vender tu propiedad. El agente también te ayudará a negociar con los compradores y te dará una idea del precio que puedes esperar por tu propiedad.
Dependiendo del agente inmobiliario, es posible que encuentres a alguien que hable tu idioma, lo que puede resultar muy útil, especialmente si no te sientes cómodo con el español. Por lo general, los agentes inmobiliarios cobran una comisión del 3 % cuando se vende la propiedad, y este porcentaje se calcula sobre el precio de venta.
También puede intentar vender su casa por su cuenta, pero esto no siempre es fácil. Puede llevar mucho tiempo y tendrá que encargarse del marketing. También será responsable de negociar con los compradores y redactar el contrato. Si no se siente cómodo con esto, lo mejor es contratar a un agente.
5. Obtener un certificado de eficiencia energética.
Para vender su propiedad en España, debe obtener un Certificado de Eficiencia Energética. Este certificado califica la eficiencia energética de su propiedad en una escala de A a G.
El certificado tiene una validez de diez años y puede obtenerse a través de un profesional certificado. El coste del certificado dependerá del tamaño de su propiedad.
6. Decida el precio de la propiedad que va a vender.
Una vez obtenido el certificado de eficiencia energética, deberá decidir por cuánto desea vender su propiedad. Para ello, deberá tener en cuenta su hipoteca, sus deudas y otras obligaciones financieras relacionadas con la propiedad. Póngase en contacto con su banco para obtener más información al respecto.
También deberá tener en cuenta el valor actual de mercado de su propiedad. Busque propiedades similares en su zona que se hayan vendido recientemente o consulte el precio medio por metro cuadrado en su ciudad.
La mayoría de los compradores intentarán negociar un precio inferior al que figura en el mercado, por lo que es esencial amortiguar las negociaciones.
A veces, varios agentes inmobiliarios valorarán tu propiedad de forma gratuita para conseguir tu negocio. Es fundamental obtener varias opiniones, ya que las valoraciones pueden variar mucho. Si estás decidido a vender tu propiedad por un precio elevado, el agente deberá estar dispuesto a ponerla a la venta por ese precio. Por lo tanto, habla de esto con tu agente antes de firmar un contrato.
7. Prepárese para vender su propiedad en España
Una vez que haya decidido el precio, el siguiente paso es preparar su propiedad para ponerla en venta. Esto incluye acondicionar su vivienda, reparar cualquier daño y elaborar una lista de las características que hacen que su propiedad destaque. Reparar los daños puede resultar caro, pero merece la pena que su vivienda luzca lo mejor posible, ya que esto puede aumentar considerablemente el precio.
Además, necesitará fotografías excelentes de su propiedad. Las fotos deben ser de alta calidad y mostrar su propiedad en su mejor aspecto para causar una excelente primera impresión.
El agente inmobiliario te ayudará con este proceso y elaborará un anuncio para tu propiedad. Este incluirá todos los detalles esenciales sobre tu vivienda, como el número de dormitorios y baños, el tamaño de la propiedad y el precio.
8. Comercializa tu propiedad
Una vez que su propiedad está lista, el siguiente paso es comercializarla. Esto incluye anunciar su vivienda en periódicos locales y en Internet, así como crear un anuncio de su propiedad en sitios web inmobiliarios.
El agente inmobiliario se encargará de la mayor parte de esto, pero es fundamental tener en cuenta que cuanta más visibilidad tenga tu propiedad, mejor. No está de más hacer algo de publicidad adicional por tu cuenta, ya que eres tú quien más se beneficia de la venta.
9. Contrate a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que le ayude en la venta.
Cuando tienes un comprador interesado, el siguiente paso es negociar el precio de venta y firmar un contrato. Aquí es donde entra en juego un abogado especializado en propiedades.
Los abogados especializados en transmisiones de propiedad son profesionales del derecho que se dedican al derecho inmobiliario. Te ayudarán a revisar el contrato, a asegurarte de que todo está en orden y te representarán en la venta.
También pueden ayudarle con la transferencia de la propiedad y el pago de impuestos, incluida la devolución de impuestos. La devolución de impuestos se basa en los costes de adquisición y venta, por lo que puede obtener un abogado gratuito para que le ayude a vender su propiedad en España.
10. Elija un notario
Para vender cualquier propiedad en España es necesario un notario. El notario es un funcionario público que da fe de la firma del contrato y garantiza que se cumplen todos los requisitos legales.
El notario también redactará la escritura de venta, que es el documento que transfiere la propiedad del inmueble del vendedor al comprador.
El comprador paga los honorarios del notario, que varían en función del valor de la propiedad. Es importante elegir un notario colegiado en el Colegio de Notarios de España, ya que esto garantiza que está cualificado para llevar a cabo la venta.
Si está trabajando con un abogado, este puede ayudarle a elegir un notario. Si otorga un poder notarial al abogado, este podrá firmar en su nombre para transferir la propiedad al comprador.
11. Preparar la documentación
Cuando vendes una propiedad en España, tendrás que preparar una serie de documentos. Entre ellos se incluyen:
- Título de propiedad: el título de propiedad o escritura de propiedad es el documento que acredita que usted es el propietario del inmueble.
- El certificado catastral: muestra las medidas oficiales de la propiedad y se utiliza para calcular
- Copias de facturas de servicios públicos: Deberá proporcionar copias de las facturas de servicios públicos de los últimos tres meses, así como pruebas de que ha pagado cualquier saldo pendiente.
- El certificado de eficiencia energética: Este certificado califica la eficiencia energética de la propiedad y es obligatorio por ley.
- Recibos del IBI: Los recibos del IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles son los recibos del impuesto municipal local. El comprador querrá verlos para asegurarse de que no hay impuestos pendientes. Si todavía hay deudas sobre la propiedad, es posible que quiera que se descuenten. Es necesario presentar los recibos del IBI de los últimos cuatro años.
- NIE, tarjeta de residencia y pasaporte: Para tramitar la venta de la propiedad, el notario necesitará ver copias de su pasaporte y tarjeta de residencia (si procede), así como su número NIE (número de identificación fiscal).
- Inventario de la propiedad: Para concretar la venta, debe disponer de un inventario completo de todos los muebles, electrodomésticos y accesorios incluidos en la venta. Esto ayudará a evitar cualquier confusión o disputa una vez finalizada la venta.
- Estatutos de la comunidad: si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, deberá proporcionar una copia de los estatutos de la comunidad. Este documento establece las normas y reglamentos que rigen la comunidad.
- Rellene un cuestionario para compradores: al vender, el comprador querrá saber qué es lo que está comprando. Se le harán preguntas específicas sobre la propiedad, y es recomendable responder con sinceridad, ya que algunos compradores pueden rescindir la oferta si encuentran discrepancias.
12. Acepta una oferta cuando te la hagan.
Una vez que haya encontrado un comprador interesado en su propiedad, este le hará una oferta. Esta oferta se hará en forma de contrato, en el que se detallarán las condiciones de la venta.
Si no está satisfecho con la oferta, puede negociar con el comprador para intentar llegar a un acuerdo. Una vez alcanzado el acuerdo, ambos deberán firmar el contrato.
13. Negociar los términos del contrato.
Una vez que haya aceptado verbalmente la oferta del comprador, deberá negociar los términos del contrato. Esto incluye fijar el precio de la propiedad y acordar una fecha para formalizar la venta.
El contrato también debe indicar quién es responsable de las deudas pendientes sobre la propiedad y si el comprador asume o no esta responsabilidad. También es importante establecer la fecha en la que el comprador debe tomar posesión de la propiedad.
Otros aspectos del contrato son
- El periodo comprendido entre el intercambio del contrato y la finalización de la venta.
- ¿Qué se incluye en el inventario de la propiedad?
- Cualquier descuento debido a problemas con la propiedad (deudas, falta de certificados, etc.).
Su abogado debe revisar el contrato para asegurarse de que todos sus derechos e intereses estén protegidos.
14. Formalizar los contratos.
Intercambia el contrato y fírmalo con el comprador. Este contrato es vinculante y, una vez firmado, ambos están obligados a completar la venta.
El comprador suele pagar un depósito en esta fase, que suele ser el 10 % del precio de compra. Este depósito se mantiene en garantía hasta que se completa la venta.
Si el vendedor se retira de la venta, es posible que pierda este depósito. Si el comprador se retira, es posible que pueda recuperar su depósito, dependiendo de los términos del contrato. Si es necesario, su abogado puede ayudarle a negociar mejores condiciones o negociar la retirada de ambas partes.
15. Salir de la propiedad
Una vez completada la venta y entregadas las llaves al comprador, deberá desalojar la propiedad. Asegúrese de dejar la propiedad limpia y ordenada y de retirar todos sus efectos personales.
Tal y como se establece en el contrato, la propiedad debe encontrarse en el estado acordado con el comprador. El comprador y su abogado realizarán una inspección final de la propiedad antes de la formalización de la compraventa para asegurarse de que todo está en orden.
El abogado del comprador también comprobará que toda la documentación pertinente (títulos de propiedad, estatutos de la comunidad, facturas y recibos) esté en regla y se haya transferido a nombre del comprador. Comprobará que todo el dinero haya sido transferido del comprador a usted y que todo sea conforme a lo establecido en el contrato. La compra de una propiedad en España también conlleva otros aspectos.
16. Finalizar las ventas.
Cuando entregas las llaves de la propiedad y retiras todas tus pertenencias, la venta se da por finalizada. El comprador recibirá el título de propiedad y tú recibirás el dinero de la venta en tu cuenta bancaria.
En la notaría, el comprador firmará una declaración de compra y usted firmará una declaración de venta. En el Registro de la Propiedad español, el comprador inscribirá su nombre como nuevo propietario del inmueble.
Este proceso en el Registro de la Propiedad español puede llevar algún tiempo, dependiendo de la complejidad de la venta. Su abogado le mantendrá informado sobre el progreso de la venta y le ayudará a finalizar todos los trámites.
17. Pago de impuestos sobre la venta
Deberá pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales por la venta de la propiedad. El importe del impuesto que deberá pagar dependerá del tiempo que haya sido propietario de la propiedad, así como de su situación fiscal.
También puede estar sujeto al pago de otros impuestos, como impuestos locales sobre la propiedad y el impuesto de timbre. Su abogado le informará sobre los impuestos que debe pagar.
Pueden ayudarle con preguntas como «¿cuántos beneficios tiene?» y «¿cuántos impuestos tiene que pagar?». Las implicaciones fiscales de la venta pueden ser complejas, especialmente si no habla el idioma. Su abogado podrá guiarle a lo largo del proceso y asegurarse de que paga la cantidad correcta de impuestos.
Después de la venta, es posible que tenga que pagar una devolución de impuestos del 3 %. Los gastos de adquisición y venta de la propiedad, así como otros gastos relacionados, se pueden deducir del impuesto a pagar. Pida a su abogado que le ayude a obtener la devolución, ya que tendrá que presentar la documentación necesaria.
18. Liquidar la hipoteca.
La entidad hipotecaria le habrá facilitado a usted y a su abogado el importe exacto a pagar (saldo pendiente) de su hipoteca en la fecha de formalización. Este es el importe que deberá abonar al banco para liquidar la hipoteca.
Una vez que haya pagado la hipoteca, deberá proporcionar al banco una copia del título de propiedad, así como una copia de la declaración de venta de la notaría. El banco actualizará entonces sus registros y usted dejará de ser responsable del pago de la hipoteca.
19. Pagar al abogado y al agente inmobiliario.
El último paso es liquidar los honorarios de su abogado y agente inmobiliario. Su abogado, notario y agente inmobiliario le proporcionarán una factura por sus servicios, que deberá abonar. Si ha otorgado un poder notarial a su abogado, este podrá liquidar los honorarios en su nombre u obtener los recibos.
Impuestos sobre la propiedad al vender una propiedad en España
La Agencia Tributaria española querrá cobrar su parte del impuesto sobre bienes inmuebles, por lo que un aspecto importante a la hora de vender una propiedad en España es determinar qué impuestos hay que pagar.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Como vendedor, tendrás que pagar al gobierno federal el impuesto sobre las ganancias de capital por los beneficios obtenidos con la venta. El impuesto sobre las ganancias de capital es del 19 % para las personas que no pertenecen a la UE/EEE y del 24 % para las personas que no pertenecen a Europa. Si eres residente en España, pagarás entre el 19 % y el 23 %.
- 19 % para los primeros 6.000 €
- 21 % de 6.000 € a 50.000 €
- 23 % a partir de 50 000 €
El comprador debe ser residente en España para evitar el tipo impositivo del 24 % en algunos casos.
Impuesto sobre la plusvalía
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales y el impuesto sobre la plusvalía son dos impuestos distintos. El ayuntamiento se encarga de recaudar el impuesto sobre la plusvalía. El «impuesto sobre la plusvalía» o «plusvalía municipal» ha cambiado en 2021. En general, cuanto mayor sea el aumento del valor catastral oficial durante la propiedad, mayor será el impuesto.
Para el impuesto municipal sobre la plusvalía, hay dos opciones. Se paga el impuesto sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, o se utiliza una fórmula basada en el valor catastral.
Aunque las tasas varían según la ubicación, oscilan entre el 0,08 % y el 0,45 %. Si no se produce una revalorización del terreno, no se aplicará ningún impuesto.
Cuando se transfiere la propiedad de un inmueble, normalmente es el vendedor quien paga el impuesto, pero si se trata de una donación o una herencia, el beneficiario será quien reciba la factura. Si el vendedor se encuentra en el extranjero, el comprador también tendrá que pagar el impuesto de retención.
Preguntas frecuentes
¿Necesitaré un abogado para vender mi propiedad en España?
Si vendes una propiedad en España, debes asistir al cierre. Si no puedes estar presente, un abogado puede crear un poder notarial para que otra persona (como tu abogado) pueda gestionar la transacción.
¿Qué costes conlleva vender una propiedad en España?
Los costes de venta de una propiedad en España incluyen la comisión del agente inmobiliario (3-6 %), los gastos de tramitación (1-1,5 % + IVA), el impuesto de plusvalía y el impuesto sobre el aumento del valor patrimonial.
¿Hay que pagar impuestos sobre las ganancias patrimoniales al vender una vivienda en España?
Solo tendrás que pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales si obtienes un beneficio por la venta de tu propiedad.
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