Immobilienverkauf in Spanien: Ein kompletter Leitfaden Wie
Eine Immobilie in Spanien zu verkaufen kann ganz schön stressig sein, und du musst viele Entscheidungen treffen, die dir Geld sparen oder kosten können. Außerdem kann es eine ganze Weile dauern, bis du deine Immobilie verkaufst. In diesem Artikel geben wir dir Tipps, wie du beim Verkauf deiner Immobilie in Spanien vorgehen solltest.
Wie du eine Immobilie in Spanien in 20 Schritten verkaufst
Wir gehen alle Schritte durch, die du während des Verkaufsprozesses wahrscheinlich machen wirst, von Anfang bis Ende.
1. Entscheide, ob du dein Unternehmen verkaufen möchtest oder nicht
Es gibt verschiedene Gründe, warum jemand seine Immobilie verkaufen möchte. Ein Umzug aus beruflichen Gründen, der Wunsch nach weniger Wohnraum oder der Bedarf an einem größeren Haus sind mögliche Motive. Ein weiterer Grund könnte sein, dass du eine spanische Immobilie geerbt hast und nicht in Spanien lebst. Vielleicht hast du auch ein Ferienhaus gekauft, mit der Absicht, es später wieder zu verkaufen.
Gründe, deine Meinung zu ändern, gibt es ebenso viele. Vielleicht kannst du die Immobilie um einen neuen Raum erweitern, sie vermieten, eine neue kaufen oder etwas warten, weil die Immobilienpreise steigen. Allerdings ist es schwierig, den richtigen Zeitpunkt auf dem spanischen Immobilienmarkt zu erwischen, und das hängt auch von der Region ab.
Wenn du mit deiner aktuellen Wohnsituation nicht zufrieden bist, ist ein Verkauf vielleicht die beste Option für dich.
2. Überleg dir deine finanzielle Situation
Schau dir deine Hypothek, Schulden und andere finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit der spanischen Immobilie an. Diese musst du bei deiner Entscheidung, ob du verkaufen willst oder nicht, berücksichtigen.
Überlege dir auch, wie viel die Immobilie wert sein könnte und wie viel du für sie verkaufen musst, um keine Verluste zu machen. Vielleicht möchtest du auch einen Immobilienprofi zu Rate ziehen, der dir sagen kann, wie viel dein Haus auf dem aktuellen Markt wert ist.
Es ist schwierig, den Preis einer Immobilie zu schätzen, ohne sie auf den Markt zu bringen. Es gibt aber ein paar Methoden, mit denen du dir einen groben Überblick verschaffen kannst. Schau dir ähnliche Immobilien in der Gegend an, die kürzlich verkauft wurden, oder informiere dich über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in deiner Stadt.
Wenn du vorhast, eine neue Hypothek aufzunehmen, um eine neue Immobilie zu kaufen, solltest du berücksichtigen, wie viel du vor dem Verkauf deiner Immobilie bekommen wirst.
3. Entscheiden Sie sich, eine Immobilie zu mieten oder eine neue zu erwerben
Überlegen Sie sich, was Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie tun möchten. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie sich überlegen, wohin Sie ziehen möchten. Werden Sie eine neue Immobilie kaufen oder eine Wohnung oder ein Haus mieten?
Überleg dir, wo du leben möchtest, und such dir ein paar Optionen raus, damit du nach dem Verkauf deiner Immobilie nicht hastisch nach einer neuen Bleibe suchen musst.
Nach dem Verkauf deiner Immobilie ist es ratsam, erst mal eine Immobilie zu mieten, bis du das perfekte Zuhause zum Kaufen gefunden hast. So musst du keine übereilte Entscheidung treffen und kannst dir Zeit nehmen, um die richtige Immobilie zu finden. Du musst die Umzugskosten berücksichtigen und überlegen, ob es sich lohnt, deine Sachen mitzunehmen.
4. Wähle einen Immobilienmakler für den Verkauf deiner Immobilie
Wenn du dich für den Verkauf deiner Immobilie entschieden hast, musst du einen Immobilienmakler auswählen. Es ist wichtig, dass du dich gut informierst und einen Makler findest, der Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien in deiner Gegend hat.
Der Makler hilft dir dabei, deine Immobilie auf den Markt zu bringen und berät dich, wie du die Verkaufschancen deiner Immobilie erhöhen kannst. Der Makler hilft dir auch bei den Verhandlungen mit Käufern und gibt dir eine Vorstellung davon, welchen Preis du für deine Immobilie erwarten kannst.
Je nach Immobilienmakler findest du vielleicht jemanden, der deine Sprache spricht, was besonders hilfreich sein kann, wenn du dich mit der spanischen Sprache nicht gut auskennst. Normalerweise berechnet ein Immobilienmakler eine Provision von 3 % beim Verkauf deiner Immobilie, die vom Käufer gezahlt wird.
Du kannst auch versuchen, dein Haus selbst zu verkaufen, aber das ist nicht immer einfach. Es kann viel Zeit in Anspruch nehmen und du musst dich um die Vermarktung kümmern. Außerdem bist du für die Verhandlungen mit den Käufern und die Ausarbeitung des Vertrags verantwortlich. Wenn du dich damit nicht wohlfühlst, ist es vielleicht am besten, einen Makler zu beauftragen.
5. Energieausweis besorgen
Um deine spanische Immobilie zu verkaufen, musst du einen Energieausweis besorgen. Dieser Ausweis bewertet die Energieeffizienz deiner Immobilie auf einer Skala von A bis G.
Der Ausweis ist zehn Jahre lang gültig und kann von einem zertifizierten Fachmann ausgestellt werden. Die Kosten für den Ausweis hängen von der Größe deiner Immobilie ab.
6. Leg den Preis für deine Immobilie fest
Nachdem du den Energieausweis hast, musst du entscheiden, für wie viel du deine Immobilie verkaufen willst. Dabei musst du deine Hypothek, Schulden und andere finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie berücksichtigen. Sprich dazu mit deiner Bank.
Du solltest auch den aktuellen Marktwert deiner Immobilie berücksichtigen. Schau dir ähnliche Immobilien in deiner Umgebung an, die kürzlich verkauft wurden, oder informiere dich über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in deiner Stadt.
Die meisten Käufer werden versuchen, einen niedrigeren Preis als den auf dem Markt angegebenen zu verhandeln, daher ist es wichtig, einen Verhandlungsspielraum einzuplanen.
Manchmal bewerten mehrere Immobilienmakler deine Immobilie kostenlos, um dich als Kunden zu gewinnen. Es ist wichtig, verschiedene Meinungen einzuholen, da die Bewertungen stark variieren können. Wenn du deine Immobilie zu einem hohen Preis verkaufen möchtest, muss der Makler bereit sein, deine Immobilie zu diesem Preis anzubieten. Besprich dies daher mit deinem Makler, bevor du einen Vertrag unterschreibst.
7. Bereite den Verkauf deiner spanischen Immobilie vor
Sobald du dich für einen Preis entschieden hast, musst du deine Immobilie für den Verkauf vorbereiten. Dazu gehören die Instandsetzung deiner Immobilie, die Behebung von Schäden und die Erstellung einer Liste mit den Besonderheiten, die deine Immobilie auszeichnen. Die Behebung von Schäden kann teuer sein, aber es lohnt sich, deine Immobilie in Bestform zu präsentieren, da dies den Preis erheblich steigern kann.
Außerdem benötigst du hervorragende Fotos von deiner Immobilie. Die Fotos müssen von hoher Qualität sein und deine Immobilie im besten Licht zeigen, um einen hervorragenden ersten Eindruck zu hinterlassen.
Der Immobilienmakler hilft dir dabei und erstellt ein Exposé für deine Immobilie. Dieses enthält alle wichtigen Details zu deinem Haus, wie die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, die Größe der Immobilie und den Preis.
8. Vermarkte deine Immobilie
Sobald deine Immobilie bereit ist, musst du sie vermarkten. Dazu gehört die Werbung für dein Haus in lokalen Zeitungen und im Internet sowie die Erstellung eines Inserats für deine Immobilie auf Immobilienwebseiten.
Der Immobilienmakler übernimmt den größten Teil dieser Arbeit für dich, aber du solltest bedenken, dass je mehr Aufmerksamkeit deine Immobilie erhält, desto besser. Es schadet nicht, selbst zusätzliche Werbung zu machen, da du derjenige bist, der am meisten vom Verkauf profitiert.
9. Beauftrage einen Immobilienanwalt, der dich beim Verkauf unterstützt
Wenn du einen interessierten Käufer gefunden hast, musst du als Nächstes einen Verkaufspreis aushandeln und einen Vertrag unterzeichnen. Hier kommt ein Immobilienanwalt ins Spiel.
Immobilienanwälte sind Juristen, die sich auf Immobilienrecht spezialisiert haben. Sie helfen dir dabei, den Vertrag zu prüfen, sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, und vertreten dich beim Verkauf.
Sie können dir auch bei der Eigentumsübertragung und der Zahlung von Steuern, einschließlich einer Steuerrückerstattung, behilflich sein. Die Steuerrückerstattung basiert auf den Anschaffungs- und Verkaufskosten, sodass du einen kostenlosen Anwalt in Anspruch nehmen kannst, der dich beim Verkauf deiner spanischen Immobilie unterstützt.
10. Wähle einen Notar
Ein Notar (notario) ist für den Verkauf einer Immobilie in Spanien erforderlich. Der Notar ist ein öffentlicher Beamter, der die Unterzeichnung des Vertrags bezeugt und sicherstellt, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Der Notar erstellt auch die Kaufurkunde (escritura de venta), das Dokument, mit dem das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergeht.
Die Notargebühren gehen auf die Rechnung des Käufers und hängen vom Wert der Immobilie ab. Es ist wichtig, einen Notar zu wählen, der beim spanischen Notarverband (Colegio de Notarios de España) registriert ist, da dieser die Qualifikation für die Abwicklung des Verkaufs hat.
Wenn du mit einem Anwalt zusammenarbeitest, kann dieser dir bei der Auswahl eines Notars helfen. Wenn du dem Anwalt eine Vollmacht erteilst, kann er in deinem Namen die Übertragung der Immobilie an den Käufer unterzeichnen.
11. Bereite die Unterlagen vor
Wenn du eine Immobilie in Spanien verkaufst, musst du eine Reihe von Dokumenten vorbereiten. Dazu gehören:
- Eigentumsurkunde: Die Eigentumsurkunde oder escritura de propiedad ist das Dokument, das beweist, dass du der Eigentümer der Immobilie bist.
- Das Katasterzeugnis (certificado cadastral): Dieses Dokument enthält die offiziellen Maße der Immobilie und wird zur Berechnung verwendet.
- Kopien der Strom-, Wasser- und Gasrechnungen: Du musst Kopien der letzten drei Monatsrechnungen vorlegen und nachweisen, dass du alle ausstehenden Beträge bezahlt hast.
- Der Energieausweis: (certificado de eficiencia energética): Dieser Ausweis bewertet die Energieeffizienz der Immobilie und ist gesetzlich vorgeschrieben.
- IBI-Belege: Die IBI-Belege oder Impuesto sobre Bienes Inmuebles sind die Belege für die lokale Gemeindesteuer. Der Käufer wird diese sehen wollen, um sicherzustellen, dass keine ausstehenden Steuern bestehen. Wenn noch Schulden auf der Immobilie lasten, möchte er möglicherweise einen Preisnachlass erhalten. Die IBI-Belege der letzten vier Jahre sind erforderlich.
- NIE, Aufenthaltskarte und Reisepass: Um den Immobilienverkauf abzuwickeln, braucht der Notar Kopien deines Reisepasses und deiner Aufenthaltskarte (falls vorhanden) sowie deine NIE-Nummer (Steueridentifikationsnummer).
- Immobilieninventar: Um den Verkauf konkret zu machen, solltest du ein vollständiges Inventar aller Möbel, Geräte und Einrichtungsgegenstände erstellen, die zum Verkauf gehören. So vermeidest du Unklarheiten und Streitigkeiten nach dem Verkauf.
- Gemeinschaftsstatuten: Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, musst du eine Kopie der Gemeinschaftsstatuten vorlegen. Dieses Dokument enthält die Regeln und Vorschriften, die in der Gemeinschaft gelten.
12. Nimm ein Angebot an, wenn es dir unterbreitet wird
Sobald du einen Käufer gefunden hast, der an deiner Immobilie interessiert ist, wird er dir ein Angebot unterbreiten. Dieses Angebot erfolgt in Form eines Vertrags, in dem die Verkaufsbedingungen festgelegt sind.
Wenn du mit dem Angebot nicht zufrieden bist, kannst du mit dem Käufer verhandeln, um eine Einigung zu erzielen. Sobald eine Einigung erzielt wurde, müssen beide Parteien den Vertrag unterzeichnen.
13. Verhandeln Sie die Vertragsbedingungen
Nachdem Sie das Angebot des Käufers mündlich angenommen haben, müssen Sie die Vertragsbedingungen aushandeln. Dazu gehören die Festlegung des Preises für die Immobilie und die Vereinbarung eines Termins für den endgültigen Verkauf.
Im Vertrag sollte auch stehen, wer für alle noch offenen Schulden der Immobilie verantwortlich ist und ob der Käufer diese Verantwortung übernimmt oder nicht. Es ist auch wichtig, das Datum festzulegen, an dem der Käufer die Immobilie übernehmen muss.
Weitere Aspekte des Vertrags sind
- Der Zeitraum zwischen dem Austausch des Vertrags und dem Abschluss des Verkaufs.
- Was ist im Inventar der Immobilie enthalten?
- Alle Rabatte aufgrund von Problemen mit der Immobilie (Schulden, fehlende Zertifikate usw.).
Dein Anwalt sollte den Vertrag prüfen, um sicherzustellen, dass alle deine Rechte und Interessen gewahrt sind.
14. Verträge abschließen
Tausche den Vertrag mit dem Käufer aus und unterschreibe ihn. Dieser Vertrag ist verbindlich, und sobald er unterschrieben ist, sind beide Parteien verpflichtet, den Verkauf abzuschließen.
Der Käufer zahlt in der Regel zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung, die in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt. Diese Anzahlung wird bis zum Abschluss des Verkaufs treuhänderisch verwahrt.
Wenn du als Verkäufer vom Verkauf zurücktrittst, verlierst du diese Anzahlung möglicherweise. Wenn der Käufer zurücktritt, kann er je nach Vertragsbedingungen seine Anzahlung zurückerhalten. Bei Bedarf kann dein Anwalt dir helfen, bessere Bedingungen auszuhandeln oder eine beiderseitige Rücktrittsvereinbarung auszuhandeln.
15. Auszug aus der Immobilie
Sobald der Verkauf abgeschlossen ist und die Schlüssel an den Käufer übergeben wurden, musst du aus der Immobilie ausziehen. Achte darauf, dass du die Immobilie sauber und ordentlich hinterlässt und alle deine persönlichen Gegenstände mitnimmst.
Wie im Vertrag angegeben, muss die Immobilie in dem Zustand sein, den du mit dem Käufer vereinbart hast. Der Käufer und sein Anwalt werden vor dem Abschluss eine letzte Besichtigung der Immobilie durchführen, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.
Der Anwalt des Käufers wird auch überprüfen, ob alle relevanten Unterlagen (Eigentumsurkunden, Gemeinschaftsstatuten, Rechnungen und Quittungen) in Ordnung sind und auf den Namen des Käufers übertragen wurden. Sie überprüfen, ob der gesamte Kaufpreis vom Käufer an dich überwiesen wurde und alles den Vertragsbedingungen entspricht. Der Kauf einer Immobilie in Spanien umfasst auch verschiedene andere Aspekte.
16. Abschluss des Verkaufs
Wenn du die Schlüssel für die Immobilie übergibst und all deine Sachen aus der Immobilie entfernt hast, ist der Verkauf abgeschlossen. Der Käufer erhält die Eigentumsurkunde für die Immobilie und du erhältst den Kaufpreis auf dein Bankkonto.
Beim Notar unterzeichnet der Käufer eine Kaufverpflichtungserklärung und du eine Verkaufserklärung. Im spanischen Grundbuch wird der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen.
Dieser Vorgang im spanischen Grundbuchamt kann je nach Komplexität des Verkaufs einige Zeit dauern. Dein Anwalt hält dich über den Fortschritt des Verkaufs auf dem Laufenden und hilft dir bei der Erledigung aller Formalitäten.
17. Steuern auf den Verkauf zahlen
Du musst Kapitalertragssteuer auf den Verkauf der Immobilie zahlen. Wie viel du zahlen musst, hängt davon ab, wie lange du die Immobilie besessen hast und wie deine steuerliche Situation aussieht.
Möglicherweise musst du auch andere Steuern zahlen, wie lokale Grundsteuern und Stempelsteuer. Dein Anwalt wird dich darüber informieren, welche Steuern du zahlen musst.
Er kann dir bei Fragen wie „Wie hoch ist dein Gewinn?“ und „Wie viel Steuern musst du zahlen?“ helfen. Die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs können kompliziert sein, vor allem, wenn du die Sprache nicht sprichst. Dein Anwalt kann dich durch den Prozess begleiten und sicherstellen, dass du den richtigen Steuerbetrag zahlst.
Nach dem Verkauf hast du möglicherweise Anspruch auf eine Steuerrückerstattung von 3 %. Die Kosten für den Erwerb und den Verkauf der Immobilie sowie andere damit verbundene Kosten können von der zu zahlenden Steuer abgezogen werden. Bitten Sie Ihren Anwalt, die Erstattung für Sie zu beantragen, da Sie die entsprechenden Unterlagen einreichen müssen.
18. Begleichen Sie die Hypothek
Die Hypothekenbank hat Ihnen und Ihrem Anwalt am Tag des Vertragsabschlusses den genauen Rückzahlungsbetrag (Restschuld) für Ihre Hypothek mitgeteilt. Das ist der Betrag, den du an die Bank zurückzahlen musst, damit die Hypothek getilgt ist.
Sobald die Hypothek getilgt ist, musst du der Bank eine Kopie der Eigentumsurkunde sowie eine Kopie der Kaufurkunde vom Notar vorlegen. Die Bank aktualisiert dann ihre Unterlagen und du bist nicht mehr für die Hypothekenzahlungen verantwortlich.
19. Begleichen Sie die Kosten für den Anwalt und den Immobilienmakler
Der letzte Schritt besteht darin, die Honorare Ihres Anwalts und des Immobilienmaklers zu begleichen. Ihr Anwalt, Notar und der Immobilienmakler stellen Ihnen eine Rechnung für ihre Dienstleistungen aus, die Sie bezahlen müssen. Wenn Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilt haben, kann er die Gebühren in Ihrem Namen begleichen oder Ihnen die Quittungen aushändigen.
Grundsteuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien
Das spanische Finanzamt will seinen Anteil an der Grundsteuer haben, daher ist es beim Verkauf einer Immobilie in Spanien wichtig, zu klären, welche Steuern du zahlen musst.
Kapitalertragsteuer
Als Verkäufer musst du Kapitalertragsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf an den Staat zahlen. Die Kapitalertragsteuer beträgt entweder 19 % für Personen außerhalb der EU/des EWR oder 24 % für Personen außerhalb Europas. Wenn du in Spanien wohnst, zahlst du zwischen 19 % und 23 %.
- 19 % für die ersten 6.000 €
- 21 % von 6.000 € bis 50.000 €
- 23 % ab 50.000 €
Der Käufer muss in Spanien wohnen, um in manchen Fällen den Steuersatz von 24 % zu vermeiden.
Plusvalía-Steuer
Die Kapitalertragssteuer und die Plusvalía-Steuer sind zwei verschiedene Steuern. Die Plusvalía-Zahlung geht an die Gemeinde. Die „Plusvalía-Steuer” oder „Plusvalía municipal” hat sich 2021 geändert. Im Allgemeinen gilt: Je höher der Anstieg des offiziellen Katasterwerts während des Besitzes, desto höher ist die Steuer.
Für die Plusvalía municipal gibt es zwei Möglichkeiten. Du zahlst entweder die Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis oder nutzt eine Formel, die auf dem Katasterwert basiert.
Die Sätze sind zwar von Ort zu Ort unterschiedlich, liegen aber zwischen 0,08 % und 0,45 %. Wenn der Wert des Grundstücks nicht gestiegen ist, wird keine Steuer erhoben.
Wenn eine Immobilie verkauft wird, zahlt normalerweise der Verkäufer die Steuer, aber wenn es sich um eine Schenkung oder eine geerbte Immobilie handelt, muss der Begünstigte die Rechnung bezahlen. Wenn der Verkäufer im Ausland lebt, muss der Käufer auch die Quellensteuer zahlen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen Anwalt, um meine Immobilie in Spanien zu verkaufen?
Wenn du eine Immobilie in Spanien verkaufst, musst du beim Vertragsabschluss dabei sein. Wenn du nicht da sein kannst, kann ein Anwalt eine Vollmacht ausstellen, damit jemand anderes (z. B. dein Anwalt) die Transaktion abwickeln kann.
Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie in Spanien an?
Zu den Kosten für den Verkauf einer Immobilie in Spanien gehören die Maklerprovision (3–6 %), die Rechtskosten (1–1,5 % + MwSt.), die Pluswertsteuer und die Kapitalertragsteuer.
Müssen Sie beim Verkauf Ihres Hauses in Spanien Kapitalertragsteuer zahlen?
Du musst nur dann Kapitalertragssteuer zahlen, wenn du beim Verkauf deiner Immobilie einen Gewinn erzielst.
Haftungsausschluss: Die Informationen auf dieser Seite sind möglicherweise unvollständig oder veraltet. Die aufgeführten Informationen sind unter keinen Umständen als professionelle Rechtsberatung zu verstehen. Wir empfehlen dir dringend, dich an einen Rechtsexperten zu wenden, wenn du nicht über umfassende Kenntnisse oder Erfahrungen im Umgang mit den in diesen Artikeln beschriebenen Verfahren verfügst.
