Cómo conseguir una hipoteca siendo extranjero en España

¿Eres extranjero y quieres comprar una propiedad en España? Con una preparación adecuada y una investigación exhaustiva, puedes conseguir una hipoteca como extranjero en España. En este artículo encontrarás información relevante sobre las hipotecas en España que te será de gran utilidad.

Para comenzar tu búsqueda inmobiliaria, averigua si puedes obtener una hipoteca en España y cuánto financiación puede estar disponible para extranjeros. Independientemente de tu nacionalidad, puedes comprar una propiedad en España. Pero si no eres residente en el país, esto puede limitar la cantidad de dinero que los bancos españoles están dispuestos a prestarte. Según algunas estadísticas, los británicos, alemanes y franceses encabezan la lista de compradores internacionales de propiedades.

¿Qué es una hipoteca en España?

En España, las hipotecas son «hipotecas». En términos sencillos, es un préstamo garantizado con una propiedad, que se utiliza normalmente para financiar la compra de una vivienda. Al igual que en otros países, el prestatario devuelve el préstamo en cuotas mensuales, que incluyen tanto el capital como los intereses.

¿Quién puede obtener una hipoteca en España?

Aunque no es necesario ser ciudadano español ni residente para comprar una propiedad en España, si deseas obtener una hipoteca en el país, deberás obtener un NIE. El NIE, o Número de Identificación de Extranjeros, es un número de identificación para extranjeros.

Si deseas un préstamo para tu vivienda en España, eso significa obtener una hipoteca de un banco local. Para hacerlo con éxito, asegúrate de tener en cuenta todos los factores relevantes, como los ingresos y otras deudas. Los autónomos también deben presentar su declaración de la renta de los últimos tres años antes de solicitar el préstamo.

Obtener una hipoteca como extranjero en España

Las hipotecas españolas suelen estar abiertas a todos los compradores, independientemente del precio o la nacionalidad. Sin embargo, si no eres residente legal en España, el préstamo máximo que te concederán para comprar una propiedad será mucho menor que el que se ofrece a los residentes; los residentes pueden obtener hasta un 80 % del valor de la propiedad, pero los no residentes suelen tener un límite máximo del 50-70 %.

Los no residentes pueden enfrentarse a tipos de interés más elevados, que pueden llegar hasta el 2-2,5 %. La hipoteca para no residentes suele ser fija y tiene una duración máxima de 20 años.

Los agentes hipotecarios son los profesionales a los que debes acudir cuando se trata de solicitar una hipoteca en España. Te ayudarán a encontrar la entidad hipotecaria adecuada, te asesorarán sobre los tipos de interés hipotecarios y calcularán las cuotas hipotecarias y los ratios préstamo-valor.

Perspectivas hipotecarias para España en 2025

Los tipos de interés más bajos y la feroz competencia entre los bancos marcarán el panorama hipotecario en 2025. Se espera que las condiciones de financiación sigan mejorando, lo que provocará un aumento de las concesiones de hipotecas. Sin embargo, la oferta limitada de viviendas seguirá impulsando los precios al alza, lo que creará un mercado difícil para los compradores, a pesar de la mayor facilidad de acceso al crédito.

 

Tipos de hipotecas

Encontrar la hipoteca adecuada para tu situación particular requiere una evaluación cuidadosa de tus objetivos actuales, futuros y a largo plazo. Estos son algunos de los tipos de hipotecas más populares en España:

Interés variable

El tipo de hipoteca más popular en España es, tradicionalmente, el préstamo a tipo variable debido a los valores negativos del Euribor. Aprovechar estos préstamos ofrece múltiples ventajas, entre las que se incluyen la obtención de fondos más baratos y más opciones a la hora de contratar una hipoteca. Sin embargo, también hay algunos inconvenientes, ya que con este tipo de préstamo nunca se sabe cuánto serán las cuotas mensuales, y estas podrían aumentar en cualquier momento.

Hipoteca de tipo fijo

Anteriormente, los compradores españoles no eran muy aficionados a las hipotecas de tipo fijo; sin embargo, en los últimos meses, la opinión ha cambiado. Aunque con esta opción es posible que tengas que pagar más por el préstamo cuando los tipos de interés son bajos, tus pagos mensuales se mantendrán fijos e invariables durante toda la duración del préstamo. Esta seguridad fue muy buscada por muchos compradores españoles durante 2020 debido a la inestabilidad económica.

Solo intereses

Las hipotecas que solo requieren el pago de los intereses durante un periodo de tiempo determinado no son muy populares en España, especialmente desde la crisis inmobiliaria. Además, estas hipotecas solo pueden ser concedidas a residentes permanentes. Aunque las cuotas mensuales pueden ser más baratas con este tipo de préstamo, el coste total es mayor debido al tiempo adicional de amortización del capital prestado.

Hipotecas en moneda distinta del euro

Si estás buscando formas de ahorrar dinero en los pagos de tu hipoteca, optar por un préstamo en una moneda que no sea el euro puede ser una opción que vale la pena explorar. Aunque no son muy habituales en los bancos españoles, estos préstamos en monedas distintas al euro pueden reducir significativamente el coste de los tipos de cambio asociados al reembolso, pero no esperes que estén exentos de dificultades. Obtener este tipo de préstamos es más difícil y suelen tener tipos de interés más altos que los emitidos en euros.

Consejos para conseguir una hipoteca en España

Si vas a financiar la compra de tu vivienda con un préstamo, aquí tienes algunos consejos útiles para que el proceso sea sencillo y directo.

Sopesa cuidadosamente los pros y los contras

Los no residentes no suelen poder acceder a hipotecas españolas con condiciones tan ventajosas como las que se ofrecen a los residentes. Además, ten en cuenta las repercusiones financieras si (cuando) suban los tipos de interés hipotecarios.

Para obtener más información sobre las ventajas y los inconvenientes de una hipoteca en España, consulta a agentes hipotecarios o entidades crediticias españolas especializadas en hipotecas. Los tipos de interés de las hipotecas para no residentes en España, los plazos de amortización y las entidades crediticias son factores que deben tenerse en cuenta a la hora de contratar una hipoteca.

Organiza tu hipoteca española con mucha antelación

Cuando se trata de hipotecas, cuanto antes comiences el proceso de solicitud, mejor. Planificar con antelación te da mucho tiempo para descubrir tipos y condiciones increíbles que se adapten mejor a tus necesidades. Si decides esperar hasta más adelante, es probable que no puedas obtener un contrato de préstamo tan favorable como deseas.

Para asegurarte de conseguir un plan hipotecario excepcional, asegúrate de presentar tu solicitud al menos dos meses antes de comprar cualquier propiedad inmobiliaria.

Conoce el mercado hipotecario
Antes de solicitar una hipoteca, intenta investigar el mercado hipotecario en España y familiarízate con los tipos de interés hipotecarios, las características de los préstamos, las entidades crediticias y los intermediarios hipotecarios, así como las condiciones generales de las hipotecas. Esto te ayudará a asegurarte de que obtienes las mejores condiciones posibles en tu contrato hipotecario.

Pregunta quién es responsable de los costes de la hipoteca y qué gastos relacionados con la hipoteca se te cobrarán. No todos los gastos asociados a una hipoteca española deben ser pagados por el comprador. Sin embargo, algunos bancos pueden exigirlo. Recuerda informarte de los costes que puedes esperar si decides financiar tu compra en España.

Recurre a un agente hipotecario

Recurrir a los servicios de un agente hipotecario acreditado y de buena reputación puede ahorrarte tiempo y dinero, ya que ellos saben comparar numerosas entidades crediticias por ti. Para garantizar que tus intereses están bien protegidos, elige solo agentes con una trayectoria excelente ante las autoridades españolas.

Los agentes pueden proporcionarte información valiosa sobre la legislación hipotecaria española y las mejores opciones hipotecarias disponibles para ti. Además, los agentes hipotecarios son expertos en la obtención de hipotecas para no residentes con excelentes tipos de interés y condiciones.

Prepara la documentación con antelación

Para que te aprueben una hipoteca en España, debes preparar y presentar la documentación hipotecaria pertinente. Asegúrate de tener a mano los siguientes documentos antes de presentar tu solicitud de hipoteca: un pasaporte válido, una carta de prueba de empleo, el formulario de la declaración de la renta o los extractos bancarios de los últimos seis meses y un certificado de valoración hipotecaria.

Compare diferentes ofertas
Dada la intensa competencia entre las entidades hipotecarias en España, es aconsejable evaluar cuidadosamente y comparar sus términos y condiciones. Habla con entidades hipotecarias, agentes hipotecarios y bancos antes de decidirte.

Conoce la terminología hipotecaria

Conocer los términos hipotecarios habituales puede ayudarte a tomar decisiones más informadas a la hora de seleccionar un plan hipotecario en España. La terminología hipotecaria más común incluye tipo fijo, no residente, préstamo sobre el valor de la vivienda, tipos hipotecarios e hipotecas para ciudadanos no comunitarios.

No te comprometas con un banco

Revisa detenidamente tu contrato hipotecario para detectar cualquier cláusula que te impida cambiar de entidad crediticia o que te obligue a contratar determinados productos bancarios, como pólizas de seguro. Este tipo de cláusulas pueden no ser lo más conveniente para ti, ya que pueden limitar tu capacidad para cambiar a una entidad crediticia con condiciones más favorables en el futuro. Asegúrate de conocer todas las restricciones antes de firmar.

 

Algunos gastos hipotecarios

A continuación, describiremos brevemente algunos de los gastos más comunes que probablemente tendrás que afrontar durante el proceso hipotecario.

Gastos de tasación

Antes de que un banco pueda aprobar tu préstamo hipotecario, debe realizar una evaluación de la propiedad. Este paso es obligatorio y los precios varían en función del valor de la vivienda. En términos generales, debes esperar invertir entre varios cientos y miles de euros en este proceso. Además, es importante tener en cuenta que los bancos asignarán su propio tasador en lugar de permitir que los clientes elijan uno.

Comisión hipotecaria

Cuando contratas una hipoteca, todos los bancos cobran una comisión de apertura basada en el importe del préstamo. Por lo tanto, vale la pena investigar las comisiones de diferentes bancos para encontrar uno que aplique tasas significativamente más bajas, especialmente cuando se trata de una hipoteca de gran cuantía. En términos generales, estas comisiones oscilan entre el 0,5 % y el 2 %, pero suelen rondar el 1 %.

Impuesto sobre actos documentados

El impuesto sobre actos documentados, o AJD, se aplica a los préstamos hipotecarios en España. El importe del AJD que se aplica como porcentaje varía según las regiones españolas: para las propiedades situadas en la Costa del Sol, en Andalucía, es de alrededor del 1,5 %. En última instancia, tú eres responsable de pagar este impuesto.

Gastos de notario

Al comprar una propiedad en España, el notario cobra unos honorarios por sus servicios y por la escritura de la propiedad. Para quienes obtienen financiación, se puede añadir un cargo adicional a la escritura debido a su sección especial. Este gasto es negociable: tu banco puede cubrir este coste.

Tasa del Registro de la Propiedad
Las tasas del Registro de la Propiedad aumentan cuando se trata de una hipoteca, ya que el préstamo debe registrarse a nombre de la propiedad. Si buscas formas de reducir los costes asociados a esta tasa, tu banco puede estar dispuesto a negociar y cubrirla total o parcialmente en tu nombre.

Gastos de tramitación

Tu banco contratará a una gestoría para que se encargue de los impuestos y tasas hipotecarios, así como del registro de todas las escrituras. El coste puede variar en función de la cuantía del préstamo y de las gestiones que haya que realizar. Algunos bancos trabajan con una gestoría determinada, por lo que no dan a los compradores la posibilidad de elegir otra. Por lo tanto, si ese es tu caso, el coste correrá a cargo del propio banco, sin excepción.

Pólizas de seguro

Para contratar una hipoteca en España también tendrás que contratar un seguro de propiedad que cubra tanto el edificio como su contenido, conocido como «continente» y «contenido», respectivamente. El banco que concede el préstamo suele ofrecer su propia cobertura de seguro; aunque no es obligatorio aceptar esta oferta, contar con su protección puede ser beneficioso para las condiciones de tu préstamo.

Aunque las pólizas de seguro de vida e hipotecario no son obligatorias para obtener un préstamo hipotecario en España, puedes considerar estas opciones para obtener una mayor seguridad financiera. Antes de firmar cualquiera de los términos y condiciones asociados a una póliza de seguro, lee atentamente todas las cláusulas, especialmente aquellas que obligan a contratar la cobertura a través de tu banco en lugar de buscar alternativas más baratas en el mercado. En última instancia, tú serás responsable de cubrir cualquier gasto relacionado.

¿Deberías comprar una propiedad en España?

Algunos informes elaborados por bancos de renombre en España afirman que el mercado inmobiliario español es menos propenso a la sobrevaloración que el de muchos otros países europeos, lo que lo convierte en el lugar ideal para los compradores de viviendas. Por consiguiente, comprar una propiedad en países como los Países Bajos, Francia y Alemania puede conllevar un mayor factor de riesgo.

Sin embargo, los costes de la vivienda varían considerablemente en función de la ubicación. Por ejemplo, comprar una propiedad en zonas como Madrid o el centro de Barcelona puede ser mucho más caro que en lugares menos poblados.

Unas palabras de SublimeSpain

A la hora de solicitar una hipoteca en España, debes tener en cuenta muchos aspectos importantes. No todos los bancos ofrecen préstamos hipotecarios a extranjeros. Además, algunos de ellos solo aceptan prestatarios con una alta calificación crediticia. Elige con cuidado.

Además, recuerda que debes tener una cuenta bancaria válida en el país y cumplir con sus criterios hipotecarios para poder optar a ella. Los tipos de interés y las comisiones hipotecarias varían de una entidad a otra, por lo que es recomendable investigar diferentes opciones hipotecarias en España antes de tomar una decisión. También puedes utilizar una calculadora hipotecaria online para evaluar los productos hipotecarios que ofrecen diferentes bancos y comparar las ofertas hipotecarias para encontrar la mejor opción.

Descargo de responsabilidad: La información de esta página puede estar incompleta o desactualizada. En ningún caso la información aquí contenida debe considerarse asesoramiento jurídico o financiero profesional. Te recomendamos encarecidamente que solicites asesoramiento a un experto jurídico o financiero si no tienes amplios conocimientos o experiencia en los trámites descritos en estos artículos.