Wie du als Ausländer in Spanien eine Hypothek bekommst
Bist du Ausländer und möchtest eine Immobilie in Spanien kaufen? Mit der richtigen Vorbereitung und gründlicher Recherche kannst du als Ausländer in Spanien erfolgreich eine Hypothek aufnehmen. In diesem Artikel findest du relevante Informationen über Hypotheken in Spanien, die dir sehr nützlich sein werden.
Bevor du mit der Immobiliensuche beginnst, solltest du herausfinden, ob du in Spanien eine Hypothek aufnehmen kannst und wie viel Finanzierung für Ausländer verfügbar ist. Unabhängig von deiner Staatsangehörigkeit kannst du in Spanien Immobilien erwerben. Wenn du jedoch nicht im Land ansässig bist, kann dies die Höhe des Darlehens, das spanische Banken dir gewähren, einschränken. Laut einigen Statistiken stehen Briten, Deutsche und Franzosen an der Spitze der Liste der internationalen Immobilienkäufer.
Was ist eine Hypothek in Spanien?
In Spanien heißen Hypotheken „hipotecas”. Einfach gesagt ist das ein Kredit, der mit einer Immobilie besichert ist und normalerweise zum Kauf eines Hauses genutzt wird. Wie in anderen Ländern auch, zahlt der Kreditnehmer den Kredit in monatlichen Raten zurück, die sowohl den Kreditbetrag als auch die Zinsen enthalten.
Wer kann in Spanien eine Hypothek aufnehmen?
Obwohl Sie kein spanischer Staatsbürger oder Einwohner sein müssen, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen, benötigen Sie eine NIE, wenn Sie eine Hypothek in diesem Land aufnehmen möchten. Die NIE, oder Número de Identificación de Extranjeros, ist eine Identifikationsnummer für Ausländer.
Wenn du einen Kredit für dein spanisches Zuhause brauchst, musst du dir eine Hypothek bei einer lokalen Bank sichern. Um das erfolgreich zu machen, solltest du alle wichtigen Faktoren wie dein Einkommen und andere Schulden berücksichtigen. Selbstständige sollten außerdem ihre Steuererklärung der letzten ein bis drei Jahre vor der Kreditbeantragung bereithalten.
Als Ausländer eine Hypothek in Spanien bekommen
Spanische Hypotheken stehen oft allen Käufern offen, unabhängig von Preis oder Nationalität. Wenn du aber keinen legalen Wohnsitz in Spanien hast, ist der maximale Beleihungswert (LTV) für den Kauf einer Immobilie viel niedriger als für Leute, die dort wohnen. Für Einwohner ist ein LTV von bis zu 80 % möglich, für Nicht-Einwohner liegt die Obergrenze in der Regel bei 50–70 %.
Nicht-Residenten müssen möglicherweise mit höheren Zinssätzen rechnen, die bis zu 2–2,5 % betragen können. Die Hypothek für Nicht-Residenten ist in der Regel fest und hat eine maximale Laufzeit von 20 Jahren.
Hypothekenmakler sind deine Ansprechpartner, wenn es um Hypothekenanträge in Spanien geht. Sie helfen dir, den richtigen Hypothekengeber zu finden, beraten dich zu Hypothekenzinsen und berechnen Hypothekenzahlungen und Beleihungsquoten.
Hypothekenausblick für Spanien im Jahr 2025
Niedrigere Zinsen und ein harter Wettbewerb zwischen den Banken werden die Hypothekenlandschaft im Jahr 2025 prägen. Die Finanzierungsbedingungen werden sich voraussichtlich weiter verbessern, was zu einem Anstieg der Hypothekengenehmigungen führen wird. Das begrenzte Angebot an Wohnraum wird jedoch weiterhin die Preise in die Höhe treiben und trotz des leichteren Zugangs zu Krediten einen schwierigen Markt für Käufer schaffen.
Arten von Hypotheken
Um die richtige Hypothek für deine individuelle Situation zu finden, musst du deine aktuellen, zukünftigen und langfristigen Ziele sorgfältig abwägen. Hier sind einige der beliebtesten Arten von Hypotheken in Spanien:
Variabler Zinssatz
Die beliebteste Art der spanischen Hypothek ist traditionell ein Darlehen mit variablem Zinssatz aufgrund der negativen Entwicklung des Euribor. Diese Darlehen bieten mehrere Vorteile, darunter günstigere Finanzierungen und mehr Optionen bei der Hypothekenauswahl. Allerdings gibt es auch einige Nachteile, da man bei dieser Art von Darlehen nie weiß, wie hoch die monatlichen Zahlungen sein werden, und diese jederzeit steigen können.
Festzinshypothek
Früher waren spanische Käufer von Festzinshypotheken nicht besonders begeistert, aber in den letzten Monaten hat sich die Stimmung geändert. Zwar musst du bei dieser Option möglicherweise höhere Kosten für die Kreditaufnahme zahlen, wenn die Zinsen niedrig sind, aber deine monatlichen Zahlungen bleiben während der gesamten Laufzeit fest und unverändert. Diese Sicherheit war aufgrund der wirtschaftlichen Instabilität im Jahr 2020 bei vielen spanischen Käufern sehr gefragt.
Nur Zinsen
Hypotheken, bei denen du nur für einen bestimmten Zeitraum die Zinsen zahlen musst, sind in Spanien nicht sehr beliebt, vor allem seit der Immobilienkrise. Außerdem können diese Hypotheken nur von Personen mit ständigem Wohnsitz in Spanien aufgenommen werden. Die monatlichen Zahlungen sind bei dieser Art von Darlehen zwar günstiger, aber aufgrund der längeren Laufzeit für die Rückzahlung des Darlehensbetrags insgesamt teurer.
Hypotheken in einer anderen Währung als dem Euro
Wenn du nach Möglichkeiten suchst, bei deinen Hypothekenzahlungen Geld zu sparen, könnte ein Kredit in einer anderen Währung als dem Euro eine Option sein. Diese Nicht-Euro-Kredite sind zwar bei spanischen Banken nicht weit verbreitet, können aber die mit der Rückzahlung verbundenen Wechselkurskosten erheblich senken – allerdings solltest du dich auf einige Herausforderungen einstellen. Diese Art von Kredit ist schwieriger zu bekommen und hat in der Regel höhere Zinsen als Kredite in Euro.
Die besten Tipps für eine spanische Hypothek
Wenn du den Kauf deiner Immobilie mit einem Kredit finanzieren möchtest, findest du hier einige hilfreiche Tipps für einen reibungslosen und unkomplizierten Ablauf.
Wäge die Vor- und Nachteile sorgfältig ab
Nicht-Residenten haben in der Regel keinen Anspruch auf spanische Hypotheken mit ebenso günstigen Konditionen wie Residenten. Bedenke außerdem die finanziellen Auswirkungen, wenn (oder besser: sobald) die Hypothekenzinsen steigen.
Um mehr über die Vor- und Nachteile einer Hypothek in Spanien zu erfahren, hol dir weitere Infos bei Hypothekenmaklern oder spanischen Hypothekengebern. Die Hypothekenzinsen für Nicht-Residenten in Spanien, die Kreditlaufzeiten und die Hypothekengeber sind alles Faktoren, die du bei der Suche nach einer Hypothek berücksichtigen solltest.
Organisieren Sie Ihre spanische Hypothek rechtzeitig im Voraus
Wenn es um Hypotheken geht, gilt: Je früher Sie mit dem Antragsverfahren beginnen, desto besser. Durch frühzeitige Planung haben Sie genügend Zeit, um unglaubliche Zinssätze und Konditionen zu finden, die Ihren Bedürfnissen am besten entsprechen. Wenn Sie stattdessen lieber warten möchten, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie keinen so günstigen Kreditvertrag erhalten, wie Sie es sich wünschen.
Um sicherzustellen, dass du einen hervorragenden Hypothekenplan erhältst, solltest du deinen Antrag mindestens zwei Monate vor dem Kauf einer Immobilie einreichen.
Informiere dich über den Hypothekenmarkt
Bevor du eine Hypothek beantragst, solltest du dich über den Hypothekenmarkt in Spanien informieren und dich mit Hypothekenzinsen, Kreditmerkmalen, Hypothekengebern und -vermittlern sowie den allgemeinen Hypothekenbedingungen vertraut machen. So kannst du sicherstellen, dass du die bestmöglichen Konditionen für deinen Hypothekenvertrag bekommst.
Frag, wer die Kosten für die Hypothek trägt und welche Gebühren im Zusammenhang mit der Hypothek anfallen. Nicht alle Gebühren im Zusammenhang mit einer spanischen Hypothek müssen vom Käufer bezahlt werden. Einige Banken verlangen das aber. Informier dich, welche Kosten auf dich zukommen, wenn du deinen Kauf in Spanien finanzieren möchtest.
Nutzen Sie einen Hypothekenmakler
Die Inanspruchnahme der Dienste eines renommierten, lizenzierten Hypothekenmaklers kann Ihnen Zeit und Geld sparen, da dieser über fundierte Kenntnisse im Vergleich zahlreicher Kreditgeber verfügt. Um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gut vertreten werden, sollten Sie nur Makler mit einer hervorragenden Erfolgsbilanz bei den spanischen Behörden wählen.
Makler können dir wertvolle Infos über die spanischen Hypothekengesetze und die besten Hypothekenoptionen für dich geben. Außerdem sind Hypothekenmakler Experten darin, Hypotheken für Nicht-Residenten zu hervorragenden Zinssätzen und Konditionen zu bekommen.
Bereite deine Unterlagen im Voraus vor
Um eine Hypothek in Spanien zu bekommen, musst du die entsprechenden Unterlagen vorbereiten und einreichen. Stell sicher, dass du die folgenden Dokumente zur Hand hast, bevor du deinen Hypothekenantrag einreichst: einen gültigen Reisepass, eine Arbeitsbescheinigung, Steuererklärungen oder Kontoauszüge der letzten sechs Monate und ein Hypothekenbewertungszertifikat.
Vergleich verschiedene Angebote
Angesichts des intensiven Wettbewerbs zwischen den Hypothekengebern in Spanien ist es ratsam, deren Bedingungen sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen. Sprich mit Hypothekengebern, Maklern und Banken, bevor du dich entscheidest.
Informier dich über die Hypothekenbegriffe
Wenn du die gängigen Hypothekenbegriffe kennst, kannst du eine fundiertere Entscheidung bei der Auswahl eines Hypothekenplans in Spanien treffen. Zu den gängigen Hypothekenbegriffen gehören Festzins, Nichtansässige, Beleihungsquote, Hypothekenzinsen und Hypotheken für Nicht-EU-Bürger.
Bind dich nicht an eine Bank
Schau dir deinen Hypothekenvertrag genau an, ob es Klauseln gibt, die dich daran hindern, den Kreditgeber zu wechseln, oder die dich dazu verpflichten, bestimmte Bankprodukte wie Versicherungen zu nutzen. Solche Klauseln sind vielleicht nicht in deinem Interesse, da sie dir später die Möglichkeit nehmen könnten, zu einem Kreditgeber mit günstigeren Konditionen zu wechseln. Vergewissere dich, dass du alle Einschränkungen kennst, bevor du unterschreibst.
Einige Hypothekengebühren
Im Folgenden beschreiben wir kurz einige der häufigsten Kosten, die dir während des Hypothekenprozesses wahrscheinlich entstehen werden.
Bewertungsgebühr
Bevor eine Bank deinen Hypothekarkredit genehmigen kann, muss sie eine Bewertung der Immobilie vornehmen. Dieser Schritt ist obligatorisch und die Preise variieren je nach Wert des Hauses. Im Allgemeinen solltest du für diesen Prozess mit mehreren hundert bis tausend Euro rechnen. Außerdem ist es wichtig zu wissen, dass die Banken ihren eigenen Gutachter beauftragen und nicht den Kunden die Wahl überlassen.
Hypothekengebühr
Wenn du eine Hypothek aufnimmst, berechnen alle Banken eine Bearbeitungsgebühr, die sich nach der Darlehenssumme richtet. Es lohnt sich daher, verschiedene Bankgebühren zu vergleichen, um eine Bank mit deutlich niedrigeren Gebühren zu finden – insbesondere bei der Aufnahme einer hohen Hypothek. Im Allgemeinen liegen diese Gebühren zwischen 0,5 % und 2 %, liegen aber in der Regel bei etwa 1 %.
Stempelsteuer
Die Stempelsteuer, oder Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) auf Spanisch, wird in Spanien auf Hypothekendarlehen erhoben. Der als Prozentsatz erhobene AJD-Betrag variiert je nach spanischer Region – für Immobilien an der Costa del Sol in Andalusien liegt er bei etwa 1,5 %. Letztendlich bist du für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich.
Notargebühren
Beim Kauf einer spanischen Immobilie berechnet der Notar eine Gebühr für seine Dienstleistungen und die Eigentumsurkunden. Wenn du eine Finanzierung bekommst, kann wegen eines speziellen Abschnitts in der Urkunde ein Aufschlag anfallen. Diese Kosten sind verhandelbar – vielleicht übernimmt deine Bank sie.
Grundbuchgebühr
Die Grundbuchgebühren steigen, wenn eine Hypothek aufgenommen wird, da das Darlehen auf die Immobilie eingetragen werden muss. Wenn du nach Möglichkeiten suchst, diese Kosten zu senken, ist deine Bank vielleicht bereit, zu verhandeln und einen Teil oder die gesamten Kosten für dich zu übernehmen.
Kosten für Formalitäten
Deine Bank wird eine Gestoría beauftragen, die Hypothekensteuern und -gebühren zu verwalten und alle Eigentumsurkunden zu registrieren. Die Kosten können je nach Höhe deines Darlehens und dem Umfang der Aufgaben variieren. Einige Banken arbeiten mit einer bestimmten Gestoría zusammen, sodass Käufer keine andere wählen können. In diesem Fall sollten die Kosten ausnahmslos von der Bank übernommen werden.
Versicherungen
Wenn du in Spanien eine Hypothek aufnimmst, musst du auch eine Sachversicherung abschließen, die sowohl das Gebäude als auch den Inhalt abdeckt, bekannt als continente und contenido. Die kreditgebende Bank bietet oft einen eigenen Versicherungsschutz an. Es ist zwar nicht verpflichtend, dieses Angebot anzunehmen, aber der Schutz kann für deine Kreditbedingungen von Vorteil sein.
Lebens- und Hypothekenversicherungen sind zwar nicht erforderlich, um einen Hypothekarkredit in Spanien zu bekommen, aber du kannst diese Optionen für zusätzliche finanzielle Sicherheit in Betracht ziehen. Bevor du die Bedingungen einer Versicherung unterschreibst, solltest du alle Klauseln sorgfältig lesen – vor allem die, die dich dazu verpflichten, den Versicherungsschutz nur über deine Bank abzuschließen, anstatt nach günstigeren Alternativen auf dem Markt zu suchen. Letztendlich bist du für die Deckung aller damit verbundenen Kosten verantwortlich.
Solltest du eine Immobilie in Spanien kaufen?
Einige Berichte namhafter spanischer Banken besagen, dass der spanische Immobilienmarkt weniger anfällig für Überbewertungen ist als viele andere europäische Länder, was ihn zum idealen Standort für Immobilienkäufer macht. Folglich kann der Kauf einer Immobilie in Ländern wie den Niederlanden, Frankreich und Deutschland mit einem höheren Risiko verbunden sein.
Die Wohnkosten variieren jedoch stark je nach Lage. So kann der Kauf einer Immobilie in Gegenden wie Madrid oder Barcelona deutlich teurer sein als in weniger bevölkerten Gegenden.
Ein Wort von SublimeSpain
Wenn du in Spanien einen Hypothekarkredit beantragst, solltest du viele wichtige Aspekte berücksichtigen. Nicht alle Banken bieten Hypothekarkredite für Ausländer an. Einige von ihnen akzeptieren auch nur Kreditnehmer mit hoher Bonität. Wähle mit Bedacht.
Denken Sie außerdem daran, dass Sie über ein gültiges Bankkonto im Land verfügen und die Kriterien für eine Hypothek erfüllen müssen, um sich zu qualifizieren. Die Hypothekenzinsen und -gebühren variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber – informieren Sie sich daher über verschiedene spanische Hypothekenoptionen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Sie können auch einen Online-Hypothekenrechner verwenden, um die Hypothekenprodukte verschiedener Banken zu bewerten und Hypothekenangebote zu vergleichen, um das beste Angebot zu finden.
Haftungsausschluss: Die Informationen auf dieser Seite sind möglicherweise unvollständig oder veraltet. Die aufgeführten Informationen sind unter keinen Umständen als professionelle Rechts- oder Finanzberatung zu verstehen. Wir empfehlen dir dringend, dich von einem Rechts- oder Finanzexperten beraten zu lassen, wenn du nicht über umfassende Kenntnisse oder Erfahrungen im Umgang mit den in diesen Artikeln beschriebenen Verfahren verfügst.