Het verkopen van onroerend goed in Spanje kan ontmoedigend zijn, en u moet veel beslissingen nemen die u geld kunnen besparen of geld kunnen kosten. Daarnaast kan het behoorlijk wat tijd in beslag nemen om uw eigendom te verkopen. In dit artikel geven wij u tips over hoe u te werk moet gaan bij de verkoop van uw woning in Spanje.

Hoe een woning verkopen in Spanje in 20 stappen

We overlopen elke stap die u waarschijnlijk moet nemen tijdens het verkoopproces, van begin tot eind.

1. Beslis of u uw bedrijf wilt verkopen of niet

Er zijn verschillende redenen waarom iemand ervoor kan kiezen om zijn bedrijf te verkopen. Verhuizen voor werkgelegenheid, de wens om te downsizen, of de behoefte aan een grotere woning zijn allemaal mogelijke motieven. Een andere reden kan zijn dat u een Spaans huis hebt geërfd en niet in Spanje woont. Het kan ook zijn dat u een vakantiehuis heeft gekocht met de bedoeling het later te verkopen.

Redenen om van gedachten te veranderen zijn er te over. Misschien kunt u de woning uitbreiden met een nieuwe kamer, de woning verhuren, een nieuwe woning kopen, of nog even wachten omdat de prijzen van onroerend goed stijgen. De timing van de Spaanse vastgoedmarkt is echter complex en hangt af van de regio.

In ieder geval, als u niet gelukkig bent met uw huidige woonsituatie, kan verkopen de beste optie voor u zijn.

2. Overweeg de financiële situatie

Kijk naar uw hypotheek, schulden en andere financiële verplichtingen in verband met het Spaanse onroerend goed. U zult deze moeten meenemen in uw beslissing om wel of niet te verkopen.

Overweeg ook wat het eigendom waard kan zijn en hoeveel u nodig hebt om het te verkopen om quitte te spelen. Misschien wilt u ook een onroerend goed professional raadplegen die u kan vertellen wat uw huis waard is in de huidige markt.

Het is moeilijk om de prijs van uw huis te schatten zonder het op de markt te brengen. Er zijn echter enkele methoden die u kunt gebruiken om een algemeen idee te krijgen. Kijk naar vergelijkbare woningen in de buurt die onlangs zijn verkocht, of zoek de gemiddelde prijs per vierkante meter in uw stad op.

Als u van plan bent een nieuwe hypotheek te nemen voor de aankoop van een nieuwe woning, wilt u rekening houden met hoeveel u zult krijgen voordat u uw woning verkoopt.

3. Besluiten om een woning te huren of een nieuwe te kopen

Bedenk wat u wilt doen na de verkoop van uw woning. Als u de plaats verkoopt waar u woont, moet u overwegen waar u naar toe gaat verhuizen. Gaat u een nieuwe woning kopen, of gaat u een appartement of huis huren?

Bedenk op welke locatie u wilt wonen, en maak een aantal opties klaar, zodat u niet hoeft te klauteren om een nieuwe plek te vinden om te wonen zodra uw woning is verkocht.

Na de verkoop van uw woning, is het verstandig om een woning te huren voor een tijdje totdat u de perfecte woning om te kopen. Op deze manier wordt u niet gehaast in een beslissing, en kunt u uw tijd nemen op zoek naar de juiste woning. U zult moeten nadenken over de verhuiskosten en of het de moeite waard is om uw spullen te verhuizen.

4. Kies een makelaar om uw woning te verkopen

Zodra u hebt besloten om uw woning te verkopen, moet u een makelaar kiezen. Het is essentieel om uw onderzoek te doen en een makelaar te vinden die ervaring heeft met het verkopen van woningen in uw omgeving.

De agent zal u helpen uw huis op de markt en adviseren het vergroten van de kans op de verkoop van uw woning. De agent zal u ook helpen te onderhandelen met kopers en geven u een idee van welke prijs te verwachten voor uw woning.

Afhankelijk van de makelaar, kunt u in staat zijn om iemand te vinden die uw taal spreekt, en dit kan nuttig zijn, vooral als u niet vertrouwd bent met de Spaanse taal. Meestal zal een makelaar u een commissie van 3% in rekening brengen wanneer uw woning wordt verkocht, en dit percentage wordt berekend in de richting van de koper van de woning.

U kunt ook proberen om uw huis zelf te verkopen, maar dit is niet altijd gemakkelijk. Het kan tijdrovend zijn, en u zult uw marketing moeten doen. U zult ook verantwoordelijk zijn voor het onderhandelen met kopers en het opstellen van het contract. Als u zich hier niet prettig bij voelt, kunt u het beste een makelaar inhuren.

5. Verkrijg een energieprestatiecertificaat

U moet een Energie Prestatie Certificaat hebben om uw Spaanse woning te verkopen. Dit certificaat beoordeelt de energie-efficiëntie van uw woning op een schaal van A tot G.

Het certificaat is tien jaar geldig en kan worden verkregen bij een gecertificeerde professional. De kosten van het certificaat zijn afhankelijk van de grootte van uw woning.

6. Bepaal de prijs van het huis dat u verkoopt

Nadat u uw energieprestatiecertificaat heeft verkregen, zult u moeten beslissen voor hoeveel u uw huis wilt verkopen. Dit is waar u rekening moet houden met uw hypotheek, schulden, en andere financiële verplichtingen in verband met het onroerend goed. Neem hierover contact op met uw bank.

U moet ook rekening houden met de huidige marktwaarde van uw woning. Kijk naar vergelijkbare woningen in uw omgeving die onlangs zijn verkocht, of zoek de gemiddelde prijs per vierkante meter in uw stad.

De meeste kopers zullen proberen om een lagere prijs te bedingen dan wat er op de markt staat, dus het is essentieel om de onderhandelingen te bufferen.

Soms zullen meerdere makelaars uw eigendom gratis taxeren om uw zaak binnen te halen. Het is essentieel om verschillende meningen te krijgen, omdat de taxaties sterk kunnen variëren. Als u ingesteld bent op de verkoop van uw woning voor een hoge prijs, zal de agent moeten bereid zijn om uw woning lijst voor die prijs. Dus praten over dit met uw agent voor de ondertekening van een contract.

7. Bereid u voor op de verkoop van uw Spaanse woning

Als u eenmaal hebt besloten over de prijs, is de volgende stap het voorbereiden van uw woning om op de markt te worden gebracht. Dit omvat het in scène zetten van uw huis, het repareren van eventuele schade en het samenstellen van een lijst met kenmerken die uw woning onderscheidend maken. Het repareren van schade kan duur zijn, maar het is de moeite waard om uw huis er op zijn best uit te laten zien omdat het de prijs aanzienlijk kan verhogen.

Daarnaast moet u uitstekende foto’s laten maken van uw woning. De foto’s moeten van hoge kwaliteit zijn en uw woning in zijn beste licht laten zien om een uitstekende eerste indruk te maken.

De makelaar zal u helpen met dit proces en zal een lijst samenstellen voor uw woning. Dit omvat alle essentiële details over uw huis, zoals het aantal slaapkamers en badkamers, de grootte van het pand, en de prijs.

8. Uw woning op de markt

Als uw huis klaar is, is de volgende stap de markt. Dit omvat het adverteren van uw woning in lokale kranten en online, evenals het creëren van een vermelding voor uw woning op onroerend goed websites.

De makelaar zal het grootste deel van dit voor u doen, maar het is essentieel om in gedachten te houden dat hoe meer blootstelling uw woning krijgt, hoe beter. Het kan geen kwaad om ook zelf wat extra reclame te maken, want u bent degene die het meest van de verkoop profiteert.

9. Gebruik een vastgoedadvocaat om u te helpen bij de verkoop

Wanneer u een geïnteresseerde koper heeft, is de volgende stap het onderhandelen van een verkoopprijs en het ondertekenen van een contract. Dit is waar een vastgoedadvocaat om de hoek komt kijken.

Conveyancing advocaten zijn juridische professionals die gespecialiseerd zijn in vastgoedrecht. Zij zullen u helpen het contract te herzien, ervoor te zorgen dat alles in orde is, en u vertegenwoordigen bij de verkoop.

Zij kunnen u ook helpen met de overdracht van eigendom en het betalen van belastingen, waaronder een belastingvermindering. De belastingrestitutie is gebaseerd op de kosten van aankoop en verkoop, dus u kunt een gratis advocaat krijgen om u te helpen bij de verkoop van uw Spaanse woning.

10. Kies een notaris

Een notaris (notario) is nodig om een woning te verkopen in Spanje. De notaris is een openbaar ambtenaar die getuige is van de ondertekening van het contract en ervoor zorgt dat aan alle wettelijke eisen wordt voldaan.

De notaris zal ook de verkoopakte (escritura de venta) opstellen, het document dat de eigendom van het eigendom overdraagt van de verkoper op de koper.

De koper betaalt de kosten van de notaris, en deze variëren afhankelijk van de waarde van het onroerend goed. Het is belangrijk om een notaris te kiezen die geregistreerd is bij de Spaanse Notarissen Associatie (Colegio de Notarios de España), omdat dit ervoor zal zorgen dat zij gekwalificeerd zijn om de verkoop uit te voeren.

Als u samenwerkt met een advocaat, kan de advocaat u helpen bij het kiezen van een notaris. Als u een volmacht voor de advocaat creëert, kan hij namens u tekenen om het onroerend goed aan de koper over te dragen.

11. Bereid de documentatie voor

Wanneer u een woning in Spanje verkoopt, moet u een aantal documenten voorbereiden. Deze omvatten:

• Eigendomsakte: de titelakte of escritura de propiedad is het document dat bewijst dat u eigenaar bent van het onroerend goed.
• De kadastrale akte (certificado cadastral): Dit toont de officiële afmetingen van het onroerend goed en wordt gebruikt voor de berekening
• Kopieën van rekeningen van nutsbedrijven: U moet kopieën overleggen van de rekeningen van de laatste drie maanden van nutsbedrijven, evenals bewijs dat u eventuele uitstaande saldi hebt betaald.
• Het energieprestatiecertificaat: (certificado de eficiencia energética): Dit certificaat geeft een cijfer voor de energie-efficiëntie van het pand en is wettelijk verplicht.
• IBI-ontvangsten: De IBI ontvangstbewijzen of Impuesto sobre Bienes Inmuebles zijn de ontvangstbewijzen voor de lokale gemeentelijke belasting. De koper zal willen zien deze om ervoor te zorgen geen openstaande belastingen. Als er nog schuld op het onroerend goed, kunnen ze willen worden verdisconteerd. IBI ontvangsten voor de laatste vier jaar is noodzakelijk.
• NIE, verblijfskaart en paspoort: Om de verkoop van het onroerend goed te verwerken, moet de notaris kopieën van uw paspoort en verblijfskaart zien (indien van toepassing), evenals uw NIE-nummer (fiscaal identificatienummer).
• Inventaris van de woning: Om de verkoop concreet te maken, moet u een volledige inventaris hebben van alle meubels, apparaten en armaturen die bij de verkoop zijn inbegrepen. Dit zal helpen om eventuele verwarring of geschillen te voorkomen nadat de verkoop definitief is.
• Statuten van de gemeenschap: Als de woning deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, moet u een kopie van de statuten van de gemeenschap overleggen. Dit document bevat de regels en voorschriften die van toepassing zijn op de gemeenschap.
• Vul een kopersvragenlijst in: bij verkoop zal een koper willen weten wat hij koopt. Specifieke vragen over de woning zullen worden gesteld, en het is raadzaam om naar waarheid te antwoorden, omdat sommige kopers het aanbod kunnen herroepen als er discrepanties worden gevonden.

12. Accepteer een aanbod wanneer het aan u wordt gedaan

Zodra u een koper heeft gevonden die geïnteresseerd is in uw woning, zal deze u een bod doen. Dit bod wordt gedaan in de vorm van een contract, waarin de voorwaarden van de verkoop worden uiteengezet.

Als u niet tevreden bent met het bod, kunt u onderhandelen met de koper om te proberen tot een overeenkomst te komen. Zodra een akkoord is bereikt, moet u beiden het contract ondertekenen.

13. Onderhandel over de voorwaarden van het contract

Zodra u het bod van de koper mondeling hebt aanvaard, moet u onderhandelen over de voorwaarden van het contract. Dit omvat het vaststellen van een prijs voor het onroerend goed en het overeenkomen van een datum waarop de verkoop wordt afgerond.

Het contract moet ook vermelden wie verantwoordelijk is voor eventuele uitstaande schulden op het onroerend goed en of de koper deze verantwoordelijkheid al dan niet overneemt. Het is ook belangrijk om de datum vast te leggen waarop de koper het eigendom in bezit moet nemen.

Andere aspecten van het contract zijn

• De periode tussen de uitwisseling van het contract en de voltooiing van de verkoop.
• Wat is inbegrepen in de inventaris van het onroerend goed?
• Eventuele kortingen als gevolg van problemen met het onroerend goed (schuld, gebrek aan certificaten, enz.).

Uw advocaat moet het contract beoordelen om ervoor te zorgen dat al uw rechten en belangen worden beschermd.

14. De contracten afwikkelen

Wissel het contract uit en onderteken het met de koper. Dit contract is bindend, en zodra het is ondertekend, bent u beiden verplicht om de verkoop te voltooien.

De koper zal meestal een aanbetaling doen in dit stadium, meestal 10% van de aankoopprijs. Deze aanbetaling wordt in borg gehouden tot de verkoop is voltooid.

Als de verkoper zich terugtrekt uit de verkoop, kunt u deze aanbetaling verliezen. Als de koper zich terugtrekt, kan het zijn dat hij zijn aanbetaling terugkrijgt, afhankelijk van de contractvoorwaarden. Indien nodig, kan uw advocaat helpen onderhandelen over betere voorwaarden voor u of onderhandelen om beide terug te trekken.

15. Verhuizen uit de woning

Zodra de verkoop is afgerond en de sleutels zijn overhandigd aan de koper, moet u de woning verlaten. Zorg ervoor dat u de woning in een schone en opgeruimde staat achterlaat en verwijder al uw persoonlijke bezittingen.

Net als in het contract, moet de woning in de staat zijn die u met de koper bent overeengekomen. De koper en de advocaat van de koper zullen voor de oplevering een laatste inspectie van het onroerend goed uitvoeren om er zeker van te zijn dat alles is zoals het hoort te zijn.

De advocaat van de koper zal ook controleren of al het relevante papierwerk (eigendomsbewijzen, gemeenschapsstatuten, rekeningen en kwitanties) in orde is en op naam van de koper is gezet. Hij zal controleren of al het geld is overgemaakt van de koper naar u en of alles is zoals in het contract staat. Het kopen van onroerend goed in Spanje brengt ook verschillende andere aspecten met zich mee.

16. Rond de verkoop af

Wanneer u de sleutels van de woning overhandigt en al uw bezittingen hebt verwijderd, is de verkoop rond. De koper ontvangt de eigendomsakte van het pand en u ontvangt het geld van de verkoop op uw bankrekening.

Bij de notaris ondertekent de koper een verklaring van aankoop en u ondertekent een verklaring van verkoop. In het Spaanse kadaster zal de koper zijn naam inschrijven als de nieuwe eigenaar van het onroerend goed.

Dit proces in het Spaanse kadaster kan enige tijd in beslag nemen, afhankelijk van de complexiteit van de verkoop. Uw advocaat zal u op de hoogte houden van de voortgang van de verkoop en zal u helpen om al het papierwerk af te ronden.

17. Belasting betalen op de verkoop

U zult vermogenswinstbelasting moeten betalen over de verkoop van het onroerend goed. Het bedrag van de belasting die u moet betalen hangt af van hoe lang u het pand al in bezit heeft, en van uw fiscale situatie.

U kunt ook aansprakelijk zijn voor andere belastingen, zoals lokale onroerendgoedbelasting en zegelrecht. Uw advocaat zal u adviseren over welke belastingen u moet betalen.

Hij kan u helpen met vragen als “hoeveel winst heeft u?” en “hoeveel belasting moet u betalen?” De fiscale gevolgen van de verkoop kunnen ingewikkeld zijn, vooral als u de taal niet spreekt. Uw advocaat zal u door het proces kunnen loodsen en ervoor zorgen dat u het juiste bedrag aan belasting betaalt.

Na de verkoop kunt u in aanmerking komen voor een belastingvermindering van 3%. Kosten voor de aankoop van het onroerend goed en de verkoop van het onroerend goed, en andere bijkomende kosten kunnen van de te betalen belasting worden afgetrokken. Vraag uw advocaat om de korting voor u te regelen, aangezien u het papierwerk moet indienen.

18. De hypotheek afwikkelen

De hypotheekmaatschappij zal u en uw advocaat op de dag van de oplevering een exact aflossingsbedrag (onbetaald saldo) voor uw hypotheek hebben gegeven. Dit is het bedrag dat u aan de bank moet terugbetalen om de hypotheek af te lossen.

Zodra de hypotheek is afgelost, moet u de bank een kopie van het eigendomsbewijs en een kopie van de verklaring van verkoop van de notaris bezorgen. De bank zal dan haar gegevens bijwerken, en u zult niet langer aansprakelijk zijn voor de hypotheekbetalingen.

19. Regel de advocaat en makelaar

De laatste stap is het verrekenen van de kosten van uw advocaat en makelaar. Uw advocaat, notaris en de makelaar zullen u een factuur sturen voor hun diensten, die u zult moeten betalen. Als u een volmacht aan uw advocaat hebt gegeven, kan hij de kosten namens u vereffenen of u de kwitanties bezorgen.

Onroerendgoedbelasting bij de verkoop van een woning in Spanje

De Spaanse belastingdienst zal zijn onroerendgoedbelasting deel willen, dus een belangrijk aspect van het verkopen van een onroerend goed in Spanje is het bepalen welke belastingen u zult moeten betalen.

Kapitaalwinstbelasting

Als verkoper moet u winstbelasting betalen aan de federale overheid over de winst van de verkoop. De vermogenswinstbelasting bedraagt 19% voor mensen die niet uit de EU/EER komen en 24% voor mensen die niet uit Europa komen. Als u inwoner van Spanje bent, betaalt u tussen 19% en 23%.

• 19% voor de eerste 6.000€
• 21% van 6.000€ tot 50.000€
• 23% vanaf 50.000€

De koper moet een Spaanse ingezetene zijn om het tarief van 24% in sommige gevallen te vermijden.

Plusvalía belasting

De vermogenswinstbelasting en de plusvalía-belasting zijn twee afzonderlijke belastingen. De gemeente ontvangt de “plusvalía”. De “plusvalía-belasting” of “gemeentelijke plusvalía” is in 2021 gewijzigd. In het algemeen geldt dat hoe groter de stijging van de officiële kadastrale waarde tijdens het bezit, des te hoger de belasting zal zijn.

Voor de “plusvalia municipal” zijn er twee mogelijkheden. U betaalt belasting over het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs of u gebruikt een vergelijking op basis van de kadastrale waarde.

Hoewel de tarieven van plaats tot plaats zullen verschillen, variëren zij tussen 0,08% en 0,45%. Als er geen waardevermeerdering van het terrein is, wordt er geen belasting geheven.

Wanneer een eigendom van eigenaar verandert, betaalt de verkoper gewoonlijk de belasting, maar de begunstigde zal de rekening zien als het om een schenking of een geërfd eigendom gaat. Als de verkoper in het buitenland is gevestigd, moet de koper ook de bronbelasting betalen.

Veel gestelde vragen

Heb ik een advocaat nodig om mijn eigendom in Spanje te verkopen?

Als u onroerend goed verkoopt in Spanje, moet u aanwezig zijn bij de sluiting. Als u er niet bij kunt zijn, kan een advocaat een volmacht opstellen zodat iemand anders (zoals uw advocaat) de transactie kan afhandelen.

Welke kosten zijn gemoeid met de verkoop van onroerend goed in Spanje?

Kosten van de verkoop van onroerend goed in Spanje omvatten de makelaarscommissie (3-6%), juridische kosten (1-1,5% + BTW), plusvalía belasting, en vermogenswinstbelasting.

Moet u vermogenswinst betalen als u uw huis in Spanje verkoopt?

U hoeft alleen vermogenswinstbelasting te betalen als u winst maakt bij de verkoop van uw woning.